En el complejo mundo legal del arrendamiento, y con las reformas llevadas a cabo en los últimos años, la posibilidad de rescindir o desistir de un contrato de alquiler puede ser controvertida y dar lugar a múltiples dudas sobre cuando puede realizarse y las consecuencias de la rescisión para las partes involucradas.
Descubra cómo podemos ayudarle a rescindir el contrato de alquiler de manera exitosa y conforme a la legislación vigente.
El contrato de alquiler
Las disposiciones generales referentes al contrato de alquiler o arrendamiento se encuentran en el Libro IV, Título VI del Código Civil, si bien es la Ley de Arrendamientos Urbanos donde se concretan y regulan específicamente todas las cuestiones que se suscitan en la relación arrendador – arrendatario.
En relación con el contrato de alquiler de fincas, tanto rústicas como urbanas, se establecen las siguientes características:
- Temporalidad determinada: El contrato de alquiler debe tener un periodo de duración específico.
- Precio claramente establecido: Se requiere fijar un precio concreto para el alquiler.
- Participantes en el contrato: Intervienen dos figuras principales: el arrendador, quien se compromete a ceder el uso del bien; y el arrendatario, quien adquiere el derecho al uso del bien y, a su vez, se obliga a realizar el pago correspondiente.
Además, el arrendatario tiene la obligación de abonar el precio acordado, utilizar el bien con diligencia y destinarlo al uso acordado entre las partes.
¿Por qué rescindir el contrato de alquiler?
¿Qué es una fianza?
Rescindir el contrato de alquiler puede ser una medida necesaria en diversas circunstancias que afectan tanto al arrendador como al arrendatario.
Comprender la razón que hay detrás de la rescisión es esencial para tomar la decisión más adecuada. Aquí presentamos algunas situaciones comunes que podrían motivar la rescisión del contrato:
- Si eres el propietario de la vivienda:
Tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler o arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cualquier momento si:
- El inquilino no paga la renta establecida en el contrato que le corresponde.
- El inquilino no paga la fianza o no paga la actualización de la misma.
- El inquilino subarrienda o cede la vivienda a otras personas sin conocimiento del arrendador.
- El inquilino provoca daños de forma intencionada en el inmueble o realiza obras que no han sido aprobadas.
- El inquilino lleva a cabos actividades peligrosas, insalubres, molestas o ilícitas en el inmueble.
- El inmueble ya no se destina a satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino.
El art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone de una facultad especial al arrendador para resolver el contrato transcurrido el primer año y sin conceder la prórroga obligatoria, siempre que:
- El arrendador es una persona física.
- Figura en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de cinco años para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (o el cónyuge en caso de sentencia de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- El arrendador comunica al arrendatario la necesidad sobre la vivienda y especifica las causas con al menos dos meses de antelación a la fecha.
En este caso, si pasados tres meses desde esta notificación no se ha ocupado la vivienda, el inquilino dispone de un plazo de 30 días para ocuparla de nuevo. También tiene la oportunidad de solicitar una indemnización compensatoria que generalmente cubre los gastos por el desalojo o se trata de una mensualidad por año de contrato por cumplir hasta completar los cinco años de duración mínima.
- En caso de ser el arrendatario/inquilino también puede poner fin al contrato de arrendamiento en las causas dispuestas en el art. 27.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- El propietario no realiza las reparaciones necesarias (referidas en el artículo 21 de la LAU respecto a la conservación de la vivienda).
- El propietario perturba de hecho o de derecho la utilización de la vivienda.
Rescindir el contrato de alquiler de manera unilateral e indemnizaciones
Los anteriores casos mencionados facultan para la rescindir el contrato de alquiler al tratarse de supuestos recogidos en la ley. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su art. 11 también dispone la posibilidad de rescindir el contrato de forma unilateral por el arrendatario/inquilino, sin causa alguna.
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
Pero si no han pasado seis meses desde la firma del contrato el inquilino deberá hacer frente a una penalización económica que corresponderá a la cantidad que faltaría por abonar del resto del año en vigencia del contrato.
Redacción de contratos
Locales Comerciales
La decisión de rescindir el contrato de alquiler de un local comercial tiene ciertas características diferenciales comparadas con el de una vivienda, pues los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes.
Las posibles causas para resolver el contrato en estos supuestos pueden ser:
Cambio en la Actividad Comercial: Si su negocio experimenta un cambio en la actividad principal o una ampliación que no está contemplada en el contrato de alquiler actual, la rescisión puede ser una opción para ajustar el acuerdo a las nuevas necesidades comerciales.
Dificultades Económicas: En situaciones de dificultades financieras, la rescisión del contrato puede ser una estrategia para liberarse de obligaciones financieras onerosas.
Vencimiento del Plazo: Al acercarse el vencimiento del plazo del contrato de alquiler, ambas partes pueden considerar la rescisión si desean explorar nuevas condiciones o si ya no desean continuar la relación contractual.
Incumplimiento de Condiciones Contractuales: El incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador o arrendatario, como problemas estructurales no resueltos o pagos retrasados, puede ser motivo válido para la rescisión, respaldado por la legislación española.
Asesoramiento legal para rescindir el contrato de alquiler en Castellón de la Plana
El abogado evaluará su situación única y le proporcionará las estrategias adaptadas a sus concretas necesidades.
Rescindir el contrato de alquiler, en ocasiones, no es un proceso simple, pero con la orientación adecuada y el respaldo legal de un experimentado abogado puede llevarlo a cabo con confianza.
Contacte para obtener asesoramiento legal especializado y asegurarse de que sus derechos estén protegidos durante todo el proceso de rescindir el contrato de alquiler en Castellón.
