desahucio en España
¿Cómo es el procedimiento de desahucio en España?
El juicio de desahucio es un procedimiento judicial especial y sumario por el que el arrendador pretende la recuperación de una propiedad dada en arrendamiento.
Los juicios de desahucio más habituales son:
1- Por falta de pago: cuando el inquilino no paga el alquiler o renta u otras cantidades acordadas en el contrato, como los suministros, tasas,…
2-Desahucio por finalización del plazo acordado en el contrato.
3-Por precario: se da cuando el dueño pretende recuperar posesión de la finca que cedió gratuitamente y sin título a favor de otra persona.
El procedimiento de desahucio
Este procedimiento se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
El conocimiento del asunto corresponderá al juzgado de primera instancia del lugar donde radica la finca, siendo preceptiva la intervención de abogado y procurador en este tipo de procedimiento, independientemente de su cuantía.
Cuando se interpone la demanda de desahucio en España por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, debe indicarse si cabe o no la enervación del desahucio. La enervación es una oportunidad que se le confiere al inquilino/arrendatario para evitar que continúe el procedimiento, para ello, debe abonar las cantidades que adeuda al arrendador y, de ese modo, el contrato de arrendamiento seguirá vigente. El arrendatario solo dispone de la enervación una vez a lo largo del contrato.
Admitida a trámite la demanda de desahucio por falta de pago, el juzgado requerirá al demandado para que en el plazo de diez días desaloje el inmueble, pague al actor o, en su caso, formule oposición a la demanda alegando las razones por las que no debe en todo o parte cantidad alguna o, en su caso, la procedencia de la enervación.
Si el demandado no se opone, en la fecha señalada por el juzgado se realizará el lanzamiento. En caso de oposición, se celebrará el juicio dictándose posteriormente la sentencia que corresponda.
En el caso del desahucio por finalización del plazo, también puede, en su caso, reclamarse las rentas impagadas.
Admitida a trámite la demanda, se dará traslado al demandado para que conteste en el plazo de diez días.
En el caso de que alguna parte lo solicite se celebrará una vista, sino se considera pertinente la celebración de la vista se dictará sentencia.
En caso de condena, la sentencia fijará una fecha para el lanzamiento de la vivienda.
Contra la sentencia que acuerda el desahucio en España cabe recurso de apelación. No obstante, para que pueda admitirse a trámite, el demandado/arrendatario deberá acreditar que ha procedido a abonar las cantidades debidas.
Por último, cuando se trata del desahucio por precario, el procedimiento será el mismo que en el caso del desahucio por finalización del plazo, si bien, en este caso, no procede la reclamación de cantidad alguna al haberse cedido gratuitamente.
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Posibilidades del arrendatario ante el inicio del procedimiento de desahucio.
Enervación del desahucio en España
Hemos indicado que la enervación es una oportunidad que se le confiere al inquilino/arrendatario para evitar que continúe el procedimiento, abonando las cantidades que adeuda y, de ese modo, el contrato de arrendamiento seguirá vigente
Lo más habitual es que ante el impago de las rentas, el arrendador, al menos con treinta días de antelación a la interposición de la demanda, requiera mediante burofax o cualquier otro modo fehaciente al arrendatario para que abone las cantidades debidas.
Si se abonan las rentas debidas dentro de ese plazo, el arrendatario habrá enervado la acción. Como se ha mencionado anteriormente, solo dispone de una oportunidad a lo largo de la vigencia del contrato.
En el caso de que el arrendador no hubiera efectuado dicho requerimiento previo a la demanda, el arrendatario podrá enervar el desahucio abonando lo debido dentro de los diez días que le conferirá el juzgado cuando se le notifique la demanda.
Acudir a los servicios sociales
Al demandando, en la notificación de la demanda, se le informará de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales.
Si los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente, y por el Juzgado se suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.
Suspensión del lanzamiento a causa del coronavirus
Con motivo del coronavirus, por Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo, se ha regulado esta medida excepcional que permite la suspensión tanto del juicio de desahucio que se inicie, como del lanzamiento que ya estuviera señalado. Debe tenerse en cuenta que solo se refiere a los arrendamientos de vivienda, no están incluidos los locales de negocios.
Actualmente, este plazo de suspensión se encuentra prorrogado hasta el 28 de febrero de 2022.
Esta suspensión debe ser solicitada por el arrendatario/inquilino, y deberá acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica conforme a lo previsto en dicha norma, aportando la documentación correspondiente al Juzgado.
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